Mật độ xây dựng nhà ở là yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng công trình, quy hoạch đô thị. Do đó, liên quan mật thiết đến pháp lý về xây dựng. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ về vấn đề này cũng như các quy định liên quan. Trong bài viết, Blog Mua nhà sẽ chia sẻ cụ thể hơn.
1. Mật độ xây dựng nhà ở là gì
Mật độ xây dựng (NET) được hiểu là tỷ lệ diện tích xây dựng công trình trên tổng diện tích khu đất. Các văn bản pháp luật Việt Nam phân chia mật độ xây dựng thành hai loại:
1.1. Mật độ xây dựng thuần:
- Là tỷ lệ diện tích xây dựng công trình (tỷ lệ chiếm đất) trên tổng diện tích lô đất.
- Diện tích chiếm đất không bao gồm diện tích các phần xây dựng bên ngoài như: sân vườn, bể bơi, sân chơi,… (trừ các sân thể thao chiến diện tích lớn được xây dựng kiên cố và chắc chắn).
1.2. Mật độ xây dựng gộp:
- Được tính là tỷ lệ diện tích xây dựng của toàn bộ các công trình trên tổng diện tích khu đất.
- Bao gồm cả các công trình xây dựng bên ngoài như: khu trồng cây xanh, đường, sân thể thao, khu vui chơi,…
2. Cách tính mật độ xây dựng nhà ở
Công thức tính mật độ xây dựng thuần nhà ở được quy định rất rõ ràng trong Quyết định 04/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây Dựng:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%
Trong đó:
- Diện tích chiếm đất được tính toán dựa trên hình chiếu bằng (trừ trường hợp là loại hình nhà phố, liền kề có sân vườn).
- Diện tích chiếm đất không bao gồm các công trình xây dựng bên ngoài.
Công thức này khá đơn giản, có thể dễ dàng tính toán các chỉ số để có phương án xây dựng phù hợp và đúng pháp luật.
3. Các quy định về mật độ xây dựng nhà ở
Đối với các khu vực nông thôn và thành thị, các quy định mật độ xây dựng nhà ở cũng có sự khác biệt.
Lộ giới là một khái niệm có liên quan mật thiết kế mật độ xây dựng. Lộ giới (chỉ đường đỏ) là ranh giới quy hoạch để mở đường. Đây là khoảng cách được xác định từ tim đường sang hai bên, đến vị trí phân chia ranh giới giữa đất dành cho không gian công cộng và đất để xây dựng nhà ở. Hình vẽ dưới đây sẽ mô tả cụ thể hơn về cách tính lộ giới.
Các quy định về mật độ xây dựng và chiều cao xây dựng tối đa được quy định dựa vào lộ giới.
3.1. Quy định mật độ xây dựng nhà ở khu vực nông thôn
Ở khu vực nông thôn, quy định về mật độ xây dựng tối đa và số tầng xây dựng tối đa như sau:
Về mật độ xây dựng nhà ở:
| Diện tích lô đất (m2) | 50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | 1000 |
| Mật độ xây dựng (%) | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Về số tầng được phép xây dựng tối đa:
| Chiều rộng lộ giới L (mm) | Số tầng tối đa (tầng) |
| L>= 20 | 5 |
| 12 <= L < 20 | 4 |
| 6 <= L <12 | 4 |
| L < 6 | 3 |
3.2. Quy định về mật độ xây dựng đối với nhà phố
Đối với nhà phố, các quy định này có sự khác biệt như sau:
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Tầng cao cơ bản (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu thuộc quận trung tâm thành phố hoặc trung tâm cấp quận (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu thuộc trục đường thương mai – dịch vụ (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu công trình xây dựng trên lood đất lớn (tầng) | Cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn tầng 1 (m) | Số tầng khối nền tối đa + số tầng giật lùi tối đa (tầng) | Tầng cao tối đa (tầng) |
| L>25 | 5 | 1 | 1 | 1 | 7,0 | 7+1 | 8 |
| 20<=L<=25 | 5 | 1 | 1 | 1 | 7,0 | 6+2 | 8 |
| 12<=L<=20 | 4 | 1 | 1 | 1 | 5,8 | 5+2 | 7 |
| 7<=L<=12 | 4 | 1 | 0 | 1 | 5,8 | 4+2 | 6 |
| 3,5<=L<=7 | 3 | 1 | 0 | 0 | 5,8 | 3+1 | 4 |
| L<3,5 | 3 | 0 | 0 | 0 | 5,8 | 3+0 | 3 |
Ngoài các quy định trên, với nhà phố cần phải lưu ý một số điểm sau:
- Không được xây lên sân thượng với nhà có hẻm.
- Với đường có chiều rộng nhỏ hơn 20m được phép xây dựng: tầng trệt, tầng lửng, 2 tầng và sân thượng.
- Với đường có chiều rộng lớn hơn 20m được phép xây dựng: tầng trệt, tầng lửng, 4 tầng và sân thượng.
- Các trục đường thương mại được phép xây 5 tầng.
Trên đây là một số lưu ý liên quan đến các quy định về mật độ xây dựng nhà ở. Việc am hiểu các quy định về pháp luật xây dựng sẽ giúp các bạn có thể ứng dụng trong cuộc sống để có thể xây dựng công trình nhà ở một cách thuận lợi hơn.
