Thông thường, nhà không có Sổ đỏ có mức giá khá rẻ so với nhà có đầy đủ giấy tờ. Tuy nhiên cũng khó tránh khỏi rủi ro khi mua những căn nhà này. Ở bài viết dưới, Blog Mua Nhà sẽ tổng hợp và chia sẻ những rủi ro khi mua nhà không có Sổ đỏ. Nếu đây là thông tin bạn đang quan tâm, đừng bỏ qua bài viết sau đây.
I. Nhà không có Sổ đỏ có được phép mua bán?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành. Các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất thực hiện mua bán nhà đất đều phải có Sổ đỏ. Trừ các trường hợp:
- Người sở hữu nhà đất thuộc đối tượng nhận thừa kế theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.
- Người nhận nhà ở kế là người nước ngoài, người Việt Nam cư trú tại nước ngoài. Đây là những đối tượng không nằm trong diện được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Như vậy, theo quy định, nhà đất chưa có Sổ đỏ không được phép mua bán. Tuy nhiên, trong trường hợp nhà đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ và đang trong thời gian hoàn thiện thủ tục. Người sử dụng đất vẫn được phép mua bán nhà ở gắn liền với đất.
II. Những rủi ro khó tránh khi mua nhà không có Sổ đỏ
1. Rủi ro khi có tranh chấp
Theo quy định của Bộ Luật Dân sự, những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như ô tô, nhà ở, xe máy,… Việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản và được công chứng bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Nếu chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, người mua có nghĩa vụ liên hệ với cơ quan đăng ký để thực hiện lệ phí trước bạ.
Theo Điều 35 Luật Công chứng quy định, mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ có thể dưới dạng hợp đồng viết tay. Phòng công chứng sẽ không chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng mua nhà giấy tay sẽ không có hiệu lực. Các bên cần hoàn trả tài sản đã nhận, khôi phục lại tình trạng ban đầu, bên có lỗi phải chịu bồi thường.
2. Khó chứng thực nguồn gốc nhà ở
Rất khó trong việc xác minh nguồn gốc nếu nhà ở không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, người mua sẽ gặp rất nhiều rủi ro phải trong quá trình giao dịch.
Nhà ở có thể rơi vào trường hợp như: Xây trên đất lấn chiếm, đất tranh chấp, đất nông nghiệp hay đất quy hoạch đã có quyết định thu hồi. Nếu vậy, việc người mua không xác minh được nguồn gốc, sẽ phải đối mặt với vấn đề pháp lý bất cứ lúc nào.
Xem thêm: “Mua bán nhà đất cần giấy tờ gì? Thủ tục mua bán đất đai 2020“.
3. Có thể bị thu hồi nhưng không được bồi thường
Tuy việc cấp phép xây dựng không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng nếu xây nhà trên diện tích đất 10m2 sẽ bị coi là xây dựng trái phép.
Nếu rơi vào trường hợp này, người mua có thể bị cơ quan chức năng cưỡng chế thu hồi hoặc buộc phải tháo dỡ. Việc làm này không những không được bồi thường thiệt hại, mà còn có thể bị xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật.
4. Khó bán lại
Nếu người mua có nhu cầu bán lại hay chuyển nhượng cho người khác. Do chưa có pháp lý cụ thể, việc mua bán cũng chỉ được thực hiện bằng hình thức viết tay.
Trường hợp này không chỉ tiềm ẩn nhiều rủi ro như đã nêu trên; mà còn khó tìm được khách hàng và phải bán lại với giá rẻ.
5. Rủi ro về trong quá trình sử dụng
Dưới góc độ thực tiễn, việc mua nhà không có Sổ đỏ tiềm ẩn một số rủi ro như:
- Khi giá nhà đất tăng cao, chủ đầu tư có quyền yêu cầu hủy hợp đồng bất cứ lúc nào. Do chưa có Sổ đỏ, người mua không có cơ sở chứng minh, cho nên thường bị thua thiệt.
- Khi người mua chưa được công nhận quyền sở hữu; việc sửa chữa, nâng cấp, xây mới rất khó khăn, bởi hoạt động này không được cho phép.
- Do không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu; người mua không thể thế chấp nhà ở để vay vốn ngân hàng, mất đi hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.
III. Kinh nghiệm “vàng” khi mua nhà không có Sổ đỏ
Kinh nghiệm 1: Tìm hiểu nguồn gốc thửa đất xây nhà có phải hợp pháp hay không? Có nằm trong diện đất quy hoạch hay đất lấn chiếm không? Có đang tranh chấp với các đối tượng khác không?
Kinh nghiệm 2: Kiểm tra giấy tờ tùy thân, hồ sơ lai lịch của bên bán. Nếu bên bán đã có gia đình. Hợp đồng mua bán nhà chưa có Sổ đỏ phải có sự tham gia, chứng kiến của cả hai vợ chồng.
Kinh nghiêm 3: Người mua cần yêu cầu người bán giao tất cả bản gốc các giấy tờ pháp lý nhà đất.
Kinh nghiệm 4: Hợp đồng mua bán cần được làm chứng của 02 người trở lên. Có thể để bên bán điểm chỉ ngón trỏ phải vào hợp đồng để đảm bảo trách nhiệm và nghĩa vụ.
Kinh nghiệm 5: Thanh toán giá trị căn nhà cần thực hiện tại ngân hàng và bên bán cần trực tiếp viết giấy biên nhận.
Kinh nghiệm 6: Yêu cầu bên bán bàn giao nhà ngay sau khi nhận đủ tiền thanh toán.
Trên đây là toàn bộ những lưu ý về rủi ro khi mua nhà không có Sổ đỏ ai cũng nên biết. Đây là hình thức mua bán mạo hiểm; cần có sự tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng cũng như nắm được kinh nghiệm của người đi trước.
Nếu bài viết trên đây đã đem lại cho bạn những kiến thức bổ ích; đừng quên tiếp tục theo dõi Blog Mua Nhà để có thêm nhiều tư vấn nhà ở hiệu quả.
