Khi thực hiện việc tặng, cho, bán, chuyển nhượng, thừa kế,… quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải thực hiện việc đăng ký biến động đất, hay còn gọi là sang tên sổ đỏ.
Để giúp bạn có thể thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, Blog Mua Nhà sẽ hướng dẫn bạn một cách chi tiết trong bài viết dưới đây.
I. Khái niệm
1. Sổ đỏ là gì?
Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Sổ đỏ (hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất) là giấy tờ pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
2. Sang tên sổ đỏ là gì?
Sang tên sổ đỏ là một cách gọi của người dân chỉ việc đăng ký sự biến động của đất đai khi thực hiện các việc như tặng, cho, bán, chuyển nhượng, thừa kế,… quyền sử dụng đất.
3. Điều kiện sang tên sổ đỏ
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định, người sử dụng đất phải đảm bảo có đủ các điều kiện sau để thực hiện việc sang tên sổ đỏ:
- Có giấy chứng nhận
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
4. Thời gian sang tên sổ đỏ
Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì phải đăng ký biến động đất đai.
Nếu trong 30 ngày, người sở hữu đất không đăng ký biến động đất đai thì sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.
5. Đối tượng không được nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định, những trường hợp không được nhận quyền sử dụng đất gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
- Tổ chức kinh tế
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp
- Hộ gia đình, cá nhân trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó
II. Thủ tục sang tên sổ đỏ
Thủ tục sang tên sổ đỏ nhà đất gồm 3 bước sau:
1. Công chứng giấy tờ cá nhân
Theo Điều 40 Luật Công chứng 2014, các bên phải công chứng các giấy tờ như sau:
Bên bán, tặng, cho:
- Sổ đỏ
- Chứng minh nhân dân/thẻ căn cước/hộ chiếu (của vợ và chồng)
- Sổ hộ khẩu
- Giấy đăng ký kết hôn
- Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác)
Bên mua, nhận tặng cho:
- Chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân/hộ chiếu
- Sổ hộ khẩu
- Giấy đăng ký kết hôn
2. Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Với giao dịch mua bán nhà đất:
- Người bán: kê khai thuế thu nhập cá nhân
- Người mua: kê khai lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ
Với giao dịch tặng, cho nhà đất thì người nhận nhà đất phải kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ.
3. Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất.
Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có)
- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ
- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có)
Tải Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai tại đây.
Bước 2: Tiếp nhận, xử lý hồ sơ
Sau khi tiếp nhận, nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, văn phòng đăng ký đất đai có nhiệm vụ:
- Gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính
- Xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào sổ địa chính và ghi xác nhận vào giấy chứng nhận
Sau đó, người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp hồ sơ thiếu, không hợp lệ, văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu người sử dụng đất hoàn thiện hồ sơ bằng văn bản.
Bước 3: Nhận kết quả
Người sử dụng đất nhận giấy chứng nhận tại văn phòng đất đai.
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện việc biến động đất đai là:
- Sau khi nhận hồ sơ đầy đủ, hợp lệ: 10 ngày
- Miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa: 20 ngày
III. Chi phí sang tên sổ đỏ
Theo quy định của pháp luật, chi phí sang tên sổ đỏ bao gồm:
1. Phí công chứng
Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng được tính như sau:
- Giá trị tài sản < 50 triệu đồng: 50,000đ
- Giá trị tài sản từ 50 – 100 triệu đồng: 100,000đ
- Giá trị tài sản từ 100 – 1 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản
- Giá trị tài sản từ 1 – 3 tỷ đồng: 1 triệu đồng + 0.06% giá trị tài sản vượt quá 1 tỷ đồng
- Giá trị tài sản từ 3 – 5 tỷ đồng: 2,2 triệu đồng + 0.05% giá trị tài sản vượt quá 3 tỷ đồng
- Giá trị tài sản từ 5 – 10 tỷ đồng: 3,2 triệu đồng + 0.04% giá trị tài sản vượt quá 5 tỷ đồng
- Giá trị tài sản từ 10 – 100 tỷ đồng: 5,2 triệu đồng + 0.03% giá trị tài sản vượt quá 10 tỷ đồng
- Giá trị tài sản > 100 tỷ đồng: 32,2 triệu đồng + 0.02% giá trị tài sản vượt quá 1 tỷ đồng
(Mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).
2. Thuế thu nhập cá nhân
Mức thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức:
- Mua bán nhà đất:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% giá trị chuyển nhượng
- Tặng, cho, thừa kế nhà đất:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá trị quyền sử dụng đất x 10% giá đất
3. Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ được tính theo công thức như sau:
- Giá chuyển nhượng > giá nhà đất UBND cấp tỉnh quy định:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng
- Giá chuyển nhượng ≤ giá nhà đất UBND cấp tỉnh quy định:
Mức nộp lệ phí với đất:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 1m2 (tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành)
Mức nộp lệ phí với nhà ở:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 1m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại
Trong đó: Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành.
4. Phạt vi phạm nếu không sang tên sổ đỏ
Theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, các trường hợp sẽ bị xử lý nếu không sang tên sổ đỏ bao gồm:
Tại nông thôn:
- Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn thực hiện sang tên sổ đỏ: 1 – 3 triệu đồng
- Quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn thực hiện sang tên sổ đỏ: 2 – 5 triệu đồng
Tại đô thị:
- Mức xử phạt bằng 2 lần mức xử phạt tại nông thôn, cao nhất là 10 triệu đồng
- Mức xử phạt của tổ chức bằng 2 lần mức xử phạt của cá nhân, cao nhất là 20 triệu đồng
Như vậy, Blog Mua Nhà vừa cung cấp cho bạn toàn bộ thông tin về thủ tục sang tên sổ đỏ. Hy vọng bạn có thể dễ dàng thực hiện giao dịch này mà không gặp khó khăn, rắc rối nào.
Ann Tran – Ban biên tập Blog Mua Nhà
